Síguenos en redes sociales y consulta nuestras noticias o publicaciones

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. PROPIETARIOS MOROSOS.


XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 13 VIGO
 

S E N T E N C I A 
 
  
JUEZ QUE LA DICTA: MAGISTRADO-JUEZ  RODRÍGUEZ  SÁNCHEZ.
Lugar: VIGO.
Fecha: diez de Noviembre de dos mil quince.
Demandante:
Abogado/a: SARA RODRIGUEZ VILA.
Procurador/a: ANA MARIA PAZO IRAZU.
 
Demandado:
Abogado/a:
Procurador/a:
 
Procedimiento: JUICIO VERBAL 
 
ANTECEDENTES DE HECHO
 
PRIMERO.- En este Juzgado, procedente de la oficina de Registro y reparto, con fecha 11-06-15 se recibió demanda de Juicio Verbal, procedente de MONITORIO 229/15, a instancia de C.P., solicitando se condene a los demandados al abono de la cantidad de 2.241,04 euros.
 
SEGUNDO.- Con fecha 29-06-15 se dictó Decreto admitiendo a trámite la demanda, citando a las partes al juicio señalado para el día 9 de octubre de 2015, a las 10:30 horas, celebrándose el mismo y quedando los autos vistos para sentencia.
 
TERCERO.- Que en el presente procedimiento se han observado todos los trámites procesales exigidos por la ley.
 

FUNDAMENTOS DE DERECHO
 

PRIMERO.- La parte actora (en el previo proceso monitorio) solicita la condena de los demandados al abono de la suma de 2241,04 euros correspondientes a las cuotas de la comunidad de Propietarios, conforme resulta de la Junta de fecha 4-12-2014.
 
La parte demandada se opone (folio 50) alegando en primer lugar falta de legitimación pasiva al no ser la propietaria de la vivienda 3º B y 6 Bº. En segundo lugar mantiene que no se cumplen los requisitos formales exigidos en la LEC y en la Ley de Propiedad Horizontal, por cuatro motivos en concreto, los demandados no han sido convocados a la Junta de fecha 4-12-2014; porque esta no es ejecutiva al no encontrarse aprobada a fecha de presentación del monitorio; porque en la certificación no aparecen debidamente desglosados los conceptos y finalmente porque el documento nº 7 no cumple los requisitos legales.
 
Alega igualmente que la deuda no es líquida ni está vencida por lo que no es exigible, oponiéndose a la liquidación efectuada, presentando otra liquidación que a su entender resulta correcta (hecho tercero, cuarto y quinto).
 
La parte demandante en el acto de la vista mantiene la petición.
 

SEGUNDO.- Lo primero que discute la parte demandada es la falta de legitimación pasiva, alegando que no es propietaria de los pisos 3ºB y 6ºB, aportando para ello únicamente la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia de fecha 20-4-2005 (folio 58), pero en la misma sí aparecen los pisos cuestionados como parte de la.
 
 Independientemente de ello, lo cierto es que los actos de la demandada durante estos años han indicado que sí era la legítima propietaria. Relevante es a estos efectos el acta de la Junta de Propietarios de fecha 22-7-2014 (folio 79), Junta en donde como luego examinaremos se acuerda el pago de las cantidades que ahora se reclaman. En dicha Junta se recoge lo siguiente %u201CAsesores legales: como representante y asesora de los, de sus pisos 1ºB; 3ºB y 6ªB%u2026%u201D.
 
Por lo que al menos a esa fecha, julio del 2014, eran titulares de las viviendas actuando como tales frente a la Comunidad de Propietarios.  Además aporta recibo de IBI del piso 6ºB (folio 91 revés) que dice haber sido abonado por ella.
 
 Por otra parte, no se ha acreditado, ni siquiera alegado, que el demandado  hubiese comunicado, en este lapso de tiempo,  cambio de titularidad alguna a los órganos de la Comunidad de propietarios de que forma parte la vivienda. Obligación que le incumbe conforme dispone el artículo 9.1. de la LPH "i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste".
 
Precepto que debe ponerse en relación con el articulo  21.4 LPH establece que "Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente".
 
En consecuencia a fecha de 22-7-2014 el demandado sí era titular de los pisos 3ºB y 6ºB, sin que hubiese comunicado el cambio de titularidad, motivo por el cual la alegación de falta de legitimación debe decaer.
 

TERCERO.-  En segundo lugar alega el demandado que no se cumplen los requisitos formales exigidos en la LEC y en la Ley de Propiedad Horizontal, por cuatro motivos en concreto, los demandados no han sido convocados a la Junta de fecha 4-12-2014; porque esta no es ejecutiva al no encontrarse aprobada a fecha de presentación del monitorio; porque en la certificación no aparecen debidamente desglosados los conceptos y finalmente porque el documento nº 7 no cumple los requisitos legales.
 
 Comenzando por esta última alegación, el artículo 21.2 de la LPH establece que %u201Cla utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9.%u201D.
 
 Si examinamos la documentación obrante en autos vemos como existe un acuerdo de la Junta de fecha 4-12-2014 (doc 1, folio 8) por el que se aprueba la liquidación, y la certificación de deuda firmada por Presidente y Secretario (folio 11, doc 2), de fecha 2-2-15, comunicada debidamente a la demandada (doc 3, folio 12).  Si bien posterior a esa liquidación de la Junta, se van produciendo pagos parciales, por lo que cuando se presenta la demanda, la suma inicialmente liquidada por la Junta es inferior, y ello se traduce en la nueva comunicación remitida a la parte demandada (folio 18) y el certificado firmado por el Presidente de fecha 13-3-15.
 
 Cierto que este certificado se encuentra firmado solo por el Presidente, pero lo que motiva el inicio del procedimiento monitorio, es el acuerdo de la Junta de fecha 4-12-15, y el primer certificado y la comunicación, el posterior certificado (que se aporta subsanado en el acto de la vista) es una mera actualización, minorando la cantidad inicialmente liquidada por los pagos parciales realizados, y que además también se ha comunicado oportunamente a la demandada.
 
 Respecto a que los conceptos, en la certificación, no aparecen desglosados, no existe obligación legal de que en la misma se recojan debidamente definidos los conceptos, pues los mismos devienen precisamente del acuerdo de la Junta de fecha 22-7-2014 (folio 79), acuerdo aportado por la demandada, que es donde se acuerdan los gastos y derramas y a lo que se refiere los impagos que se reclaman.
 
 Por ello ambas alegaciones deben decaer.
 
 Otro de los motivos de oposición versa sobre que los demandados no han sido debidamente convocados. Pero esta alegación no puede estimarse desde el momento en que no consta que la parte demandada haya procedido a ejercitar acciones de impugnación del acuerdo, con lo que éstos serían ejecutorios y de obligatorio cumplimiento, pues sólo se podía haber impedido su eficacia por decisión judicial que acordara su suspensión cautelar o su definitiva nulidad.
 
 Pero es que incluso aun cuando no constase su citación a la Junta, es  doctrina reiterada que cuando un comunero, que no ha asistido a la Junta ni se le ha comunicado fehacientemente el acuerdo, discrepare de su contenido, el plazo para impugnar se contará desde el momento en que esté acreditado que tuvo conocimiento del mismo y que, lógicamente, lo más tarde será aquél en que se le dio traslado de la demanda en que, con base en tales acuerdos, se formule contra él la correspondiente reclamación y que le llevará, las más de las veces, necesariamente, a solicitar su anulación por vía de reconvención ( SAP León de 14 de noviembre y 25 noviembre 1996).
 
Es decir que al menos desde la fecha de la comunicación de la liquidación (9/02/15) o incluso desde la fecha de requerimiento del monitorio, el demandado tenía que haber impugnado la Junta, bien por no haber sido debidamente citado, bien por no estar conforme con las sumas liquidadas, al no hacerlo el acuerdo deviene firme sin que pueda alegar ahora cuestiones que debió hacer valer mediante la oportuna acción de impugnación (ex artículo 18 de la LPH).
 
 Se alega una última cuestión de forma, y es que el acuerdo no era ejecutable por cuanto en la siguiente reunión de fecha 5 de mayo del dos mil quince, el primer punto del orden del día era la lectura y aprobación del acta anterior.
 
 No podemos estar de acuerdo, el artículo 19.3 de la LPH es claro: %u201CEl acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previera lo contrario%u201D. 
 

CUARTO.- Finalmente, la parte demandada se opone a la liquidación efectuada, realizando alegaciones respecto de cálculos de cuotas, si le corresponde o no el abono conforme al título ejecutivo, en fin una serie de consideraciones que no pueden estimarse.
 
 Hemos de señalar entre otras la SAP A Coruña de 22-2-2010 que establece %u201Ces doctrina reiterada que en este tipo de juicios no es posible entrar a discutir las distintas partidas que componen los gastos aprobados en su día, salvo errores groseros o de bulto evidentes. Sería tanto como decir que la aprobación de las cuentas por la comunidad de propietarios carece de valor alguno, por cuanto pueden ser discutidas en cualquier tiempo y lugar, según la tesis de la parte demandada. Si no estaba conforme con las cuentas que se iban aprobando, tenía que haber ejercitado en forma la impugnación del acuerdo. No es admisible que adopte una actitud pasiva, y al cabo de varios años plantee sus subjetivas disconformidades con las cuentas de la comunidad de propietarios, justo cuando se le reclama el saldo deudor. Entre las obligaciones de los propietarios, recogidas en el art. 9 LPH , bajo el número 1.e) se hace figurar el deber de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas, tributos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Obligación genérica que se concreta por el resultado económico que determina la Junta de Propietarios al aprobar las cuentas y establecer el plan de gastos (art. 14, b) y c) LPH); acuerdo que tiene carácter ejecutivo (art. 18.4 de la citada Ley). Es por ello que nuestro Tribunal Supremo (STS 19 de octubre de 2005 , 21 de abril de 2004 ) ha establecido que ese tipo de argumentos tendentes a cuestionar bien la validez del acuerdo, bien la convocatoria de la Junta, bien lo acertado de las cuentas aprobadas han de rechazarse, primando el contenido de la obligación de contribuir a los gastos que tiene todo copropietario, conforme al art. 9 LPH , y cualquier infracción por falta de convocatoria a las junta, ausencia de notificación de acuerdos, disconformidad con las cuentas aprobadas, tenía que haberse ejercitado de forma directa e inmediata la acción de impugnación".
 
 Pues bien hemos de partir que lo que se está reclamando conforme a la liquidación efectuada en la Junta de diciembre del dos mil catorce, es las derramas acordadas en la Junta del mes de Julio del dos mil catorce (folio 79), y en ella sí existían unas cantidades adeudadas por los demandados, que se compensan con otras, y que finalmente se reducen en la suma de 2653,54 euros, y se muestra conforme con las cantidades correspondientes a Seguro edificio e ITE, que asciende a 944,32 euros (acuerdo nº 2, folio 80).
 
 Ahora bien, en la misma Junta se aprueba en su punto 7 una derrama urgente, por importe de 253 euros para cada piso y 976 euros para los locales.
 
 Pues bien ambos pronunciamientos no han sido impugnados en su momento, de forma que la manifestación de la demandada (hecho quinto) de que se muestra conforme con parte de las partidas reclamadas y no con otras, bien por considerar que están duplicadas, bien por entender que son gastos repercutibles a la vivienda y no a los sótanos, no puede ser atendida, por cuanto no ha procedido a impugnar ni aquel acuerdo, ni la liquidación efectuada en la Junta de fecha 4-12-14.
 
 Reiterar que lo que se está reclamando es una suma fijada en concepto de derrama acordada en el año 2014, y esa cuota establecida y no impugnada, es la que no ha sido abonada, al margen de la posibilidad que tiene la parte demandada de cuestionar la aprobación de las cuentas de cierre de ejercicio, cuestionándolo en la Junta al efecto o impugnando el resultado del mismo si considera que existe motivo legal. Pero en el caso que nos ocupa se ha fijado una cuota fija y esta es la que no ha sido pagada por el demandado.
 
 Por todo ello, se estima la demanda presentada, condenando al demandado al abono de la suma de 2241,04 euros.
 

QUINTO.- Al estimarse la demanda se imponen las costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC.
 
Vistos los preceptos legales señalados y los demás de general y pertinente aplicación:
 

F  A  L  L  O
 

 Se estima la demanda presentada por la Procuradora Dña Ana Pazo Irazu en nombre y representación de la C.P contra D. representados por la Procuradora Dña.
 
 Se condena a los demandados al abono de la suma de 2241,04 euros con los intereses legales correspondientes.
 
 Se imponen las costas a la parte demandada.
 
 Líbrese la correspondiente certificación literal de esta resolución, que quedará unida al procedimiento, llevándose el original al Libro de su razón.
 
Contra esta resolución no cabe recurso alguno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 455.1  de la LEC ( Ley 37/01 de 10 de Octubre de medidas de agilización procesal)
 
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.